Marché des parts, liquidité & fonds de remboursement
Suspension du marché interne
La société de gestion indique avoir décidé de figer les registres et de suspendre le marché des parts dans l’attente d’une assemblée générale extraordinaire anticipée fin avril 2026.
Cette suspension concerne le marché organisé interne à la SCPI.
Elle n’empêche aucunement les ventes de gré à gré sur le marché secondaire via 2nd Market.
Frais de mutation : La Française REM nous a indiqué que le droit fixe forfaitaire de 150 € HT par dossier n’est pas appliqué depuis le 01/11/2025, et ce jusqu’à nouvel ordre.
Exception : opérations nécessitant des recherches complémentaires, notamment parts en déshérence ou recherches d’héritiers / associés.
Épargne Foncière (La Française REM) — Synthèse (T4 2025, validité T1 2026)
Société de gestion : La Française Real Estate Managers
Type : SCPI à capital variable – Classification ASPIM : Bureaux – SFDR : article 9
Positionnement & stratégie
Épargne Foncière est une SCPI historique, exposée majoritairement à l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces), avec une présence forte en France (Paris / Île-de-France / Régions) et une poche Europe (dont Allemagne, Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande).
Contexte 2025 : marché tertiaire prudent, collecte faible. La SCPI a donc poursuivi un plan d’arbitrage et a utilisé les cessions pour :
* financer des travaux et restructurations,
* rembourser une partie des emprunts,
* doter le fonds de remboursement (liquidité).
Événements marquants (T4 2025)
* Cessions : 11 actifs vendus pour 60,7 M€ (≈ 22 000 m²).
* Restructuration : “Le Cinq” à Bordeaux (33), actif vacant rénové pour un locataire déjà engagé (livraison prévue 2026).
* Pantin (93) : libération du Step Up (> 14 000 m², QP 65 %), commercialisation en cours, travaux d’aménagement pour faciliter la multi-location.
* Livraison VEFA : résidence tourisme à Serre-Chevalier (05), livrée le 5/12/2025, louée à MMV, générant des revenus.
La société de gestion anticipe en 2026 une baisse du résultat et donc une baisse de l’acompte T1 2026 de 25 à 30 %, avec un objectif annuel indicatif de distribution entre 21,80 € et 23,40 € / part, et des acomptes trimestriels non identiques.
Chiffres clés (au 31/12/2025)
* Prix de souscription : 670,00 € / part
* Commission de souscription : 7,50 % HT (incluse dans le prix)
* Valeur de retrait : 619,75 € / part
* Variation du prix de part en 2025 : -19,76 %
* Valeur de réalisation : 581,52 € / part
* Valeur de reconstitution : 704,15 € / part
* Capitalisation : 4 143,744,980 €
* Capital social effectif (nominal) : 946,258,182 €
* Nombre d’associés : 57 289
* Nombre de parts : 6 184 694
Positionnement du prix (31/12/2025) : le prix de souscription (670 €) se positionne en dessous de la valeur de reconstitution (704,15 €).
Situation (T4 2025)
* Collecte brute T4 2025 : 0,7 M€
* Parts souscrites : 1 046
* Parts souscrites compensant les retraits : 1 046
* Parts annulées via fonds de remboursement : 44 672
* Parts en attente de retrait (fin T4 2025) : 446 219
* Montant en attente : 276,5 M€
* Les demandes de retrait représentent 7,2 % de la capitalisation (mention du bulletin).
Fonds de remboursement (T4 2025)
* Dotation : 30 M€
* Traitement : 44 672 parts
* Base de prix : 538 € / part
* Limite : 45 parts par associé
La société de gestion indique étudier l’ensemble des outils réglementaires à disposition pour répondre aux enjeux de liquidité.
Délais de jouissance
* Souscription : jouissance au 1er jour du mois suivant le mois de souscription
* Retrait : cesse de porter jouissance au 1er jour du mois suivant le retrait
Patrimoine, arbitrages & gestion (T4 2025)
Cessions
* T4 2025 : 11 actifs – 60,7 M€ – surface cédée QP ≈ 21 584 m²
* 2025 (total) : 39 cessions – 177,7 M€ – > 55 000 m² dont 12 000 m² vacants
Occupation & activité locative
* TOF : 89,2 % (vs 90,0 % au trimestre précédent)
* TOP : 86,2 % (vs 87,1 % au trimestre précédent)
* Stock de locaux vacants : 158 079 m²
* Variation des locaux vacants : +7 373 m²
* Surface relouée : 31 799 m²
* Surface libérée : 39 172 m²
* Surface en restructuration : 28 517 m²
* Loyers du trimestre : 38,3 M€
* WALB : 3,5 ans
* Surface en exploitation : 1 146 395 m²
* Dominante : 96,2 % bureaux
* Part en Île-de-France : 59,7 %
Répartition sectorielle (valeur vénale)
* Bureaux : 69,79 %
* Commerces : 19,79 %
* Santé & éducation : 3,78 %
* Hôtels / tourisme / loisirs : 6,21 %
* Logistique / locaux d’activités : 0,43 %
Répartition géographique (valeur vénale)
* Paris : 22,30 %
* Île-de-France : 36,79 %
* Régions : 32,41 %
* Allemagne : 5,53 %
* Royaume-Uni : 0,98 %
* Pays-Bas : 1,58 %
* Irlande : 0,41 %
Valorisation
* Valeur de réalisation : -2,6 % vs 30/06/2025 (et -5,82 % vs fin 2024), sans remise en cause du prix de part.
* Commentaire du bulletin : stabilité globale des expertises, sauf bureaux de grande taille en France.
Distribution & performance 2025
* Distribution trimestrielle T4 2025 : 8,70 € / part (versée le 30/01/2026)
* Distribution annuelle 2025 : 31,20 € / part
* dont distribution de résultat : 27,62 €
* dont report à nouveau : 3,58 €
* Fiscalité payée par le fonds : 1,36 €
* fiscalité Europe : 0,36 €
* fiscalité plus-values immobilières France : 1,00 €
* Distribution brute : 32,56 € / part
* Taux de distribution 2025 : 4,86 %
* Performance globale annuelle 2025 : 4,86 %
TRI
* 5 ans : -0,80 %
* 10 ans : 2,95 %
* 15 ans : 4,13 %
Durée de détention recommandée : 9 ans
Endettement
* Financements hypothécaires : taux moyen 1,74 % ; durée résiduelle pondérée 2,99 ans.
Avertissement
2nd Market est une plateforme indépendante. La société de gestion n’a ni mandaté ni validé 2nd Market pour la cession des parts mentionnées ci-dessus.
2nd Market se limite à la mise en relation vendeurs et acquéreurs de parts de SCPI. Nous n’intervenons ni dans la gestion, ni dans la valorisation, ni dans la formulation de recommandations d’investissement.
Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Source : Bulletin d’information trimestriel Épargne Foncière – Analyse du 4e trimestre 2025 (31/12/2025), validité T1 2026 (texte fourni).
