Marché des parts, liquidité & fonds de remboursement
Suspension du marché interne
La société de gestion indique avoir décidé de figer les registres et de suspendre le marché des parts.
Cette suspension concerne le marché organisé interne à la SCPI.
Elle n’empêche aucunement les ventes de gré à gré sur le marché secondaire via 2nd Market.
Sélectinvest 1
Société de gestion : La Française Real Estate Managers
Type : SCPI à capital variable – Classification ASPIM : Bureaux – SFDR : article 9
Positionnement & stratégie
Sélectinvest 1 est une SCPI historique (créée en 1968) constituée d’un patrimoine principalement composé de bureaux et de commerces en Île-de-France, en régions et en Allemagne.
En 2025, la SCPI n’a pas disposé de ressources pour financer de nouvelles acquisitions. La stratégie a donc été centrée sur :
* La poursuite d’un programme d’arbitrage (cessions)
* L’alimentation du fonds de remboursement
* Le financement de travaux / restructurations
* Le remboursement partiel de la dette
Événement marquant T4 2025 :
Libération du Step Up à Pantin (93) par BNP Paribas (immeuble > 14 000 m², QP 35 %), en cours de commercialisation et devant bénéficier de travaux pour faciliter la multi-location.
La société de gestion indique anticiper en 2026 :
* Une baisse de l’acompte du T1 de 35 à 40 %
* Un objectif annuel de distribution entre 13,40 € et 14,60 € / part (indicatif)
* Des acomptes trimestriels non identiques
Chiffres clés au 31/12/2025
* Prix de souscription : 530,00 € / part
* Valeur de retrait : 496,88 € / part
* Valeur de réalisation : 464,91 € / part
* Valeur de reconstitution : 560,96 € / part
* Capitalisation : 1 243,4 M€
* Capital social effectif : 359,0 M€
* Nombre d’associés : 20 472
* Nombre de parts : 2 346 113
* Variation du prix de part en 2025 : -17,19 %
Le prix de part reste inchangé au 31/12/2025 et se positionne à 5,5 % sous la valeur de reconstitution.
Données 2025
* Collecte brute 2025 : 0,7 M€ (traitement partiel des retraits)
* Collecte brute T4 2025 : 0,2 M€
* Parts souscrites T4 : 442 (100 % affectées à la compensation des retraits)
* Parts annulées via fonds de remboursement (T4) : 16 436
* Parts en attente de retrait au 31/12/2025 : 210 438
* Montant des parts en attente : 104,6 M€
* Les parts en attente représentent 9,0 % du total (hausse liée à un institutionnel : 86 669 parts, ~43 M€)
Fonds de remboursement
* Dotation novembre 2025 : 10 M€
* Dotations totales 2025 : 40 M€
* Traitement T4 : 16 436 parts, prix fixé à 427 €, limite 200 parts par associé
Délai de jouissance
* Souscription : jouissance au 1er jour du mois suivant le mois de souscription
* Retrait : cesse de porter jouissance au 1er jour du mois suivant le retrait
Patrimoine & arbitrages (T4 2025)
Cessions (T4 2025)
* 7 actifs cédés : 19,6 M€ (≈ 6 994 m² QP), dont 1 645 m² vacants
Cessions 2025 (total)
* 17 cessions
* 15 900 m² (dont 2 077 m² vacants)
* 61,4 M€
Le produit des arbitrages a servi à :
* Doter le fonds de remboursement
* Financer travaux et restructurations
* Rembourser une partie des emprunts
Acquisitions (T4 2025)
* Aucun investissement sur le trimestre
* Aucune ressource en 2025 pour financer de nouvelles acquisitions
Occupation & activité locative
* Taux d’occupation financier (TOF) : 86,4 % (vs 88,9 % au trimestre précédent)
* Taux d’occupation physique : 83,3 % (vs 84,3 % au trimestre précédent)
* Stock de locaux vacants : 74 991 m²
* Variation des locaux vacants : +3 832 m²
* Surface relouée : 10 076 m²
* Surface libérée : 13 908 m²
* Surface en cours de restructuration : 24 396 m²
* Loyers du trimestre : 16,6 M€
* WALB : 3,0 ans
* Surface en exploitation : 448 080 m²
* Dominante : 92,1 % bureaux
* 74,8 % du patrimoine en Île-de-France
Répartition sectorielle & géographique (valeur vénale)
Secteurs
* Bureaux : 71,28 %
* Commerces : 21,79 %
* Logistique / locaux d’activités : 4,14 %
* Hôtels / tourisme / loisirs : 2,33 %
* Santé & éducation : 0,46 %
Géographie
* Île-de-France : 54,39 %
* Régions : 26,31 %
* Paris : 15,96 %
* Allemagne : 3,34 %
Valorisation
* Valeur de réalisation en baisse de 2,0 % vs 30/06/2025
* -5,07 % vs fin 2024
* Sans remise en cause du prix de part
Distribution & performance 2025
* Distribution T4 2025 : 5,61 € / part (versée le 30/01/2026)
* Distribution annuelle 2025 : 22,44 € / part
* Dont résultat : 21,45 €
* Dont report à nouveau : 0,99 €
* Fiscalité payée par le fonds : 1,11 €
* Fiscalité Europe : 0,11 €
* Fiscalité plus-values immobilières France : 1,00 €
* Distribution brute : 23,55 € / part
* Taux de distribution 2025 : 4,44 %
* Performance globale annuelle 2025 : 4,44 %
TRI
* TRI 5 ans : -0,38 %
* TRI 10 ans : 2,07 %
* TRI 15 ans : 3,15 %
Durée de détention recommandée : 9 ans
Endettement
* Financements hypothécaires : taux moyen 1,60 %
* Durée résiduelle pondérée : 3,79 ans
Avertissement
2nd Market est une plateforme indépendante.
La société de gestion n’a ni mandaté ni validé 2nd Market pour la cession des parts mentionnées ci-dessus.
2nd Market se limite à la mise en relation vendeurs et acquéreurs de parts de SCPI. Nous n’intervenons ni dans la gestion, ni dans la valorisation, ni dans la formulation de recommandations d’investissement.
Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Source : Bulletin d’information trimestriel Sélectinvest 1 – Analyse du 4e trimestre 2025 (31/12/2025), validité T1 2026.
